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13 de julio de 2020, 3:55:42
Actualidad

Entrevista con el presidente de Almagro Capital


Luis de Ulíbarri: “Facilitamos que las personas mayores permanezcan en su vivienda el mayor tiempo y en las mejores condiciones posibles”



Nuda propiedad, hipoteca inversa… y, ahora, ‘vivienda inversa’: las fórmulas de ahorro para la tercera edad vinculadas a un activo inmobiliario son cada vez más frecuentes en España, donde la sostenibilidad de las pensiones es una incógnita por resolver. Almagro Capital ofrece el modelo de ‘vivienda inversa’, que da una vuelta a los modelos habituales y permite desbloquear una importante cantidad de dinero sin perder el derecho a utilizar la vivienda habitual.

¿Qué es el sistema de ‘Vivienda Inversa’ que ofrece Almagro Capital?

La vivienda inversa es una solución integral para las personas mayores que desean monetizar el ahorro acumulado durante años en activos inmobiliarios como la vivienda habitual. Es una figura ampliamente aplicada en Europa desde hace muchos años bajo el nombre de “home reversion”.

Por un lado, permite obtener una elevada cantidad de dinero en la venta de la propiedad. Por otro lado, implica una solución habitacional vitalicia, ya que el vendedor permanece en su hogar de por vida en calidad de inquilino, pero sin las preocupaciones de hacer frente al alquiler, con total seguridad jurídica y discreción. Además, la persona mayor puede seguir acudiendo a las juntas de la comunidad de vecinos y acceder a servicios adicionales como la teleasistencia.

La vivienda inversa de Almagro Capital supone una evolución sobre fórmulas tradicionales como la compra con alquiler vitalicio o la nuda propiedad, tanto por el precio obtenido como por la transparencia a la hora de acceder a las condiciones del producto.

¿Qué tipo de personas recurren a Almagro Capital?

Se trata de personas que, junto con sus familiares, se han dado cuenta de que necesitan hacer frente a un mayor gasto asistencial en el hogar vinculado a la edad, que desean mejorar su calidad de vida complementando su pensión, o bien, simplemente, desean ordenar su herencia. En todas las situaciones que estudiamos se dan los tres factores mencionados en mayor o menor medida, y la vivienda inversa de Almagro Capital puede adaptarse a las necesidades particulares de cada persona mayor en función del factor que tenga más importancia.

¿Se suelen quedar residiendo los vendedores en el que había sido su inmueble o venden para irse a residencias de mayores?

Desde luego. La vivienda inversa de Almagro Capital implica que la persona mayor tiene derecho a permanecer en su hogar de forma vitalicia en calidad de inquilino. Con el importe obtenido con la venta es posible costear servicios asistenciales en el hogar, conservando la autonomía personal durante más tiempo.

Eventualmente, la persona mayor puede decidir cambiar de domicilio o acudir a una residencia, en cuyo caso la vivienda inversa de Almagro Capital da lugar a un pago adicional por el importe de la bolsa de alquiler no consumida. Esto permite siempre recibir un precio justo por la vivienda

En el caso de quedarse, ¿en base a qué criterios se establece el precio del alquiler?

La figura de la vivienda inversa de Almagro Capital siempre contempla que la persona mayor permanezca residiendo en el hogar como inquilino. La renta mensual está en línea con el alquiler de mercado para el tipo de vivienda en cuestión. La renta correspondiente a la longevidad esperada queda descontada del precio, de tal manera que la persona mayor no tiene que preocuparse de pagar la renta de por vida.

¿Qué garantías tiene la persona de que podrá continuar viviendo en ese inmueble sin que el propietario decida rescindir el contrato?

Almagro Capital, como nuevo propietario, no puede rescindir el contrato. Los contratos de alquiler son a muy largo plazo, y exceden en varios años la esperanza de vida prevista para cada persona. Además, el contrato está elevado a público ante notario, por lo tanto, nadie puede modificar las condiciones pactadas el día de la compraventa. Cualquier futuro cambio legislativo tampoco sería aplicable de forma retroactiva.

La vivienda inversa de Almagro Capital ofrece mucha seguridad y transparencia en ese sentido. Además, cabe destacar que Almagro Capital es un vehículo responsable cotizado en bolsa y supervisado por el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) y la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). Además, Almagro Capital es patrono de la Fundación Edad y Vida, y su sociedad gestora está adscrita a los principios de inversión responsable de las Naciones Unidas.

¿Cómo funciona exactamente el modelo de Vivienda Inversa?

Quizá es más fácil entender cómo funciona el alquiler de la vivienda inversa de Almagro Capital con un ejemplo: si una persona mayor monetiza su hogar con la vivienda inversa, en ese mismo momento y ante notario se retienen del precio por ejemplo €100.000 de bolsa de alquiler para los próximos 10 años. Si la persona decide cambiar de domicilio a los 5 años, está pactado de antemano ante notario que Almagro Capital le devolvería €50.000 por los restantes 5 años de alquiler no consumidos.

Si, por el contrario, la persona afortunadamente vive 12 o 22 años más, es decir, más de lo previsto en el alquiler, nunca pagará rentas más allá de la bolsa de alquiler original que fue deducida del precio. La mayor longevidad es un riesgo asegurador que asume Almagro Capital como inversor responsable.

¿Cobra el vendedor todo el importe de una vez o lo recibe en forma de renta mensual?

El vendedor cobra el día de la firma todo el importe de la pactado en la escritura de compraventa, una vez deducida la bolsa de alquiler.

En nuestra experiencia, las personas que deciden monetizar su patrimonio inmobiliario mediante la vivienda inversa, principalmente dedican parte de este importe a reformar la vivienda para adaptarla a sus necesidades de movilidad, como por ejemplo sustituir la bañera por un plato de ducha, o acometer pequeñas reformas; contratar servicios de asistencia en el hogar para mantener la autonomía personal y mejorar la calidad de vida; o ayudar a seres queridos y ordenar el patrimonio familiar.

Una vez satisfechas estas necesidades, nosotros sugerimos contratar con el importe restante una renta vitalicia mensual. Así, la persona mayor se garantiza un complemento a la pensión de por vida.

¿Puede un propietario vender su casa y alquilar un inmueble que no era suyo, de entre los disponibles en el catálogo de Almagro Capital?

Esa posibilidad existe y la estamos planteando en algunas ocasiones, a veces con vistas a efectuar una mudanza a 3 o 5 años vista.

A menudo la persona mayor vive en un inmueble familiar demasiado grande, que requiere una reforma integral, y no adaptado a sus nuevas necesidades de movilidad que la edad puede acarrear.

En este sentido, Almagro Capital tiene un programa para reasignar a esa persona a una vivienda más apropiada y a su elección (en su propio barrio si así lo desea), liberando por tanto la vivienda original por una mejor acondicionada. Esta “rotación” habitualmente permite obtener un mayor importe por la venta de la vivienda inversa y optar a una vivienda más apropiada para sus necesidades, con la tranquilidad de que el equipo de Almagro Capital se encarga de todo.

¿En qué se diferencia este modelo de la nuda propiedad o la hipoteca inversa? ¿Cuál es mejor y por qué?

La nuda propiedad es una compra-venta asociada a un derecho de usufructo vitalicio, pero donde el usufructuario no percibe un precio adicional por la vivienda en caso de abandono prematuro de la vivienda. Además, los inversores son particulares y por tanto no son instituciones reguladas ni que garanticen contar con los recursos necesarios para ofrecer un buen trato a la persona mayor.

La vivienda inversa de Almagro Capital es un modelo superior a la nuda propiedad por varias razones, entre las que cabe destacar el mayor importe percibido, el pago de un precio adicional en caso de abandono prematuro de la vivienda y la tranquilidad y transparencia de operar con una sociedad cotizada.

La hipoteca inversa, como su nombre indica, es un préstamo donde se pone en garantía la vivienda. Si bien los intereses no los abona la persona mayor, sus herederos se tendrán que hacer cargo de la devolución del préstamo con intereses al final de la vida. Puede ser una solución adecuada para determinados tramos de edad, donde se requiera poco importe, y en algunas situaciones personales. Es muy importante recibir un buen asesoramiento independiente, tal y como exige la regulación relativa a la hipoteca inversa.

¿Qué se necesita para vender la casa a Almagro Capital? ¿Cómo es el procedimiento?

Es tan sencillo como una venta tradicional. Una vez aportada la documentación y aceptada una oferta indicativa, el equipo de Almagro Capital se encarga de todo: desde organizar la tasación de la vivienda (con un tasador a propuesta del vendedor y homologado por el Banco de España), la preparación de los contratos, fecha de notario y la transferencia en favor de la persona mayor. Además, para nosotros es muy importante que la familia y personas de confianza estén involucradas en el proceso para garantizar la máxima transparencia.

¿Se puede invertir en Almagro Capital sin disponer de un inmueble en propiedad?

Dado que Almagro Capital es una SOCIMI responsable cotizada en el mercado alternativo bursátil, cualquier persona puede ser accionista comprando acciones en la bolsa.

El sector inmobiliario, sobre todo cuando median operaciones que cambian la propiedad de manos, tiene una imagen un tanto complicada en España desde la crisis de 2008. ¿Cómo explicaría Almagro Capital su modelo a un escéptico?

Yo distinguiría entre dos tipos de situaciones. Por un lado, las grandes transacciones en las que participan grandes fondos y los bancos. Dado que se trata de una negociación entre profesionales sofisticados, el resultado es cosa suya, ya que el terreno está nivelado. Igualmente ocurre cuando se trata de transacciones entre dos particulares, donde por supuesto cada parte vela por sus intereses.

Por otro lado, están las pequeñas operaciones entre una institución y un particular, como es el caso de Almagro Capital. Dadas las diferentes experiencias del pasado, Almagro Capital se fundó en 2017 apostando por los principios de inversión responsable, destacando una absoluta transparencia con la persona mayor y un trato amable y justo. Desde Almagro Capital siempre explicamos los pormenores de la vivienda inversa a nivel financiero y fiscal, tanto a la persona mayor como a su entorno de confianza, ya que tenemos tolerancia cero a cualquier tipo de conflicto.

En resumen, no hay espacio para la “letra pequeña”. De hecho, a menudo rechazamos operaciones porque, tras consultar con la persona mayor y su entorno de confianza, nos damos cuenta de que la vivienda inversa no es la solución óptima por la casuística familiar que sea.

Contratar una solución de monetización de vivienda es una decisión muy importante, y por ello siempre recomendamos recibir un asesoramiento independiente y cualificado por parte de especialistas.

¿Valora la socimi participar en algún otro negocio relacionado con los mayores, como la compra de residencias?

Nuestro modelo facilita que las personas mayores permanezcan en su vivienda el mayor tiempo y en las mejores condiciones posibles (que habitualmente es su opción predilecta).

Al fin y al cabo, la vivienda inversa de Almagro Capital permite monetizar al máximo el ahorro en vivienda manteniendo su posesión, y ello unido a los avances de los servicios sanitarios y asistenciales a domicilio, hacen que sea una alternativa viable y sostenible.

Posiblemente las residencias vayan hacía un modelo de negocio más medicalizado para especialistas, y de hecho tenemos previsto colaborar con los principales operadores para dar la mejor solución para cada caso en función de la situación familiar.

Por tanto, no es previsible que Almagro Capital participe como inversor en el sector de residencias, si bien es muy probable que colaboremos con operadores especializados de alta calidad que compartan nuestros valores.
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