¿Qué es el ‘alquiler anticipado’?
El ‘alquiler anticipado’ es una fórmula que consiste en recibir de manera anticipada las rentas que genera el alquiler de una vivienda en propiedad, que se reciben por adelantado en forma de préstamo con el que se hace frente a los gastos que se tengan en la actualidad, y que se va pagando con esas mismas rentas del alquiler de la vivienda.
El 90 % de las personas mayores tienen una vivienda en propiedad que puede servirles para pagar los gastos de la dependencia, que son mucho más intensos en la vida de las personas.
Pensium es una empresa que ofrece estos productos.
Nosotros fuimos pioneros en esta fórmula, y consiste en que las personas que deben ingresar en una residencia y hacer frente a unos elevados costes, porque la plaza residencial es hasta tres veces la pensión media, nosotros les anticipamos la cantidad que vayan a necesitar y, a cambio, nos ceden la vivienda una vez entran en el centro y la ponemos en alquiler. Con ese alquiler anticipamos alquileres futuros a medida que lo van necesitando, generando un crédito cuya deuda se continuará pagando con los alquileres futuros. Es utilizar la vivienda para que genere, mediante sus alquileres, rentas suficientes para pagar lo que necesita y, además, que sea una especie de cuenta en la que se puedan ir avanzando alquileres futuros.
Las personas que recurren a este modelo de alquiler anticipado, ¿pierden la propiedad de la vivienda?
En ningún caso, y esa es la diferencia respecto a otras fórmulas: con el alquiler anticipado no se pierde nunca la propiedad de la vivienda, y ni siquiera se puede ejecutar como en una hipoteca inversa. La familia mantiene siempre la propiedad de la vivienda, y por eso la Administración ha recogido en la Ley de Presupuestos Generales del Estado de 2023 una novedad por el impacto social que tiene esta fórmula.
¿En qué consiste?
En una serie de ventajas fiscales para las personas que constituyen este tipo de fórmulas, y es la exención del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, así como bonificaciones en la aplicación de los aranceles notariales y los gastos registrales para la constitución, modificación o cancelación de este tipo de operaciones.
¿Qué requerimientos hay para acogerse a estos beneficios?
Que los usuarios tengan reconocido un grado de dependencia I, II o III; y, además, que la vivienda se destine al alquiler, así como que las aportaciones se destinen a cubrir el coste de los cuidados asistenciales. Las personas en situación de dependencia disponen de nuevas ventajas fiscales al utilizar la fórmula de Pensium para el pago de una residencia.
Cuando las personas recurren a este producto que ofrece Pensium, ¿qué pasa cuando el propietario de la vivienda fallece? ¿Cómo se gestiona la deuda una vez los herederos toman posesión de la vivienda?
Los herederos reciben la vivienda como parte de la herencia, y pasa a ser de su propiedad con una deuda que incorpora, que es la que el mayor ha utilizado para pagar los gastos. La familia puede decidir si Pensium continúa teniendo la vivienda hasta amortizar la deuda a través de los alquileres, sin que tengan que hacer nada, o liquidar la deuda y recuperar la posesión de la vivienda. Si hay un inquilino, pues los ingresos de los alquileres serán para ellos a partir de ese momento.
Respecto a la cancelación registral de esta carga, como la persona mayor tenía una situación de dependencia, quedaría exento el pago. Pero el impuesto de transmisiones patrimoniales sí tendrá que pagarlo la familia, eso es diferente.
En el caso concreto de Pensium, si una persona tiene una vivienda en propiedad y necesita dinero para pagar los cuidados, ¿cuál es el proceso para contratar con vuestra plataforma este servicio? ¿Qué pasos hay que seguir?
Solo tiene que ponerse en contacto con Pensium a través del teléfono o Internet, donde hablará con nuestras trabajadoras sociales para ver qué necesidades tiene, la vivienda, etc. El sistema es totalmente compatible con las ayudas públicas, por lo que se hace un diseño específico. También se visita la vivienda para ver en qué estado se encuentra. Algunas viviendas de personas mayores llevan tiempo sin actualizarse, y lo que hacemos es unas recomendaciones para optimizar el alquiler, como vaciar la vivienda del mobiliario más antiguo, pintarla, adecuar algunas estancias, revisar la electricidad, etc. Todo esto se incorpora a una propuesta de intervenciones, con un presupuesto que pasamos, pero donde el cliente puede llevar a sus propios industriales. Esta inversión también se incorpora al programa Pensium. Luego hacemos una propuesta final, y ya la familia decide. Si aceptan, se formaliza ante notario.
Aunque dependerá de cada caso, ¿cuánto dinero podría recibir una familia? Por ejemplo, cuántas cuotas de alquiler recibirán por adelantado.
Pueden recibir hasta el doble del alquiler. Una vivienda en una zona con alquileres de 600 euros recibirá unos 1.200. Esta es la norma general, pero hacemos un estudio de casos específicos y hay veces en los que podemos aportar más, pero quizás con un tiempo más corto.
¿Se paga de forma mensual?
No, en lugar de hacerlo mensual, que es más complicado porque las cuotas de las residencias no siempre son iguales y a veces se cobran a principio de mes, vimos que la mejor fórmula es pagarlo cada seis meses y así no tienen que estar pendientes del pago del recibo que les llega cada mes. Hacemos avances semestrales.
Este dinero que reciben las familias está pensado para pagar la residencia de mayores, pero ¿es obligatorio que el dinero se destine a ello? ¿Cómo se controla?
Nosotros, en Pensium, solo atendemos a personas que están en situación de dependencia, y pedimos que lo acrediten. Pero es que ahora es imprescindible presentar en el notario estas pruebas para poder beneficiarse de la exención, por lo que aconsejamos a todo el mundo que obtenga el grado de dependencia si está en esa situación.